Tante novità nei nuovi modelli fiscali appena pubblicati, fra cui il CIN in dichiarazione e la tripla aliquota per la cedolare secca. Scadenzario fiscale 2025
Si avvicina la stagione fiscale, che è iniziata ufficialmente il 17 Marzo con la consegna e spedizione della certificazione CU 2025 (calendario fiscale 2025 di seguito nell’articolo).
L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato tutti i modelli fiscali 2025. La CU 2025 locazioni brevi, il modello CLB e i nuovi modelli 730/2025 Redditi PF 2025 sono disponibili alla fine dell’articolo in formato pdf. L’anno 2025 è iniziato bene per l’extralberghiero con tante novità, ora entriamo nel vivo degli adempimenti.
RITENUTE PORTALI & DAC7
Questa è la prima stagione fiscale in cui centinaia di migliaia di host hanno subìto le ritenute fiscali Airbnb e sono in attesa della certificazione CU. Anche Booking ha iniziato ad applicare le ritenute al 21% per l’anno 2024, ma in alcuni casi sta trattenendo nel 2025 gli importi. Anche chi è stato tassato alla fonte dal property manager o dal portale, è tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi, dichiarando i redditi da locazione breve prodotti e le ritenute subite.
IL CALENDARIO FISCALE
La stagione fiscale 2025 per il settore turistico è entrata nel vivo il 17 marzo con la Certificazione CU 2025 per i redditi da locazione breve erogati da property manager, agenzie immobiliari, portali e altri intermediari, e passa attraverso altri adempimenti specialistici (CLB e dichiarazione imposta di soggiorno), per seguire poi il calendario generale degli adempimenti fiscali, che si chiude il 1° dicembre con il versamento del secondo acconto 2025.
Sfatiamo una fake news secondo cui non andrebbero dichiarati o tassati i redditi fino a 5 mila euro: sono obbligati alla presentazione della dichiarazione dei redditi i contribuenti con redditi per i quali è dovuta un’imposta superiore ad euro 10,33, non c’è quindi nessun esonero o esenzione per i redditi da locazione breve.
Sono comunque obbligati alla dichiarazione dei redditi i titolari di partita IVA, anche nel caso in cui non abbiano conseguito alcun reddito.
LA CERTIFICAZIONE UNICA CU 2025
Anche quest’anno il modello CU 2025 contiene fra i quadri della certificazione quello dedicato alle locazioni brevi (presente a fine articolo), dove compaiono tutte le informazioni anagrafiche, contrattuali, catastali e reddituali dei proprietari degli immobili.
Per i property manager e tutti gli intermediari, è importante non solo il rispetto delle regole sulla tassazione disposte dal DL 50/2017 art. 4 e chiarite dalla Circolare 24/E 2017 dell’Agenzia delle Entrate, ma anche la coerenza dei dati trasmessi nella certificazione CU 2024 con quelli del DAC7. Ricordiamo che il DAC7 va compilato indicando il netto del proprietario e suddividendo i dati in commissioni e spese o tasse, mentre la CU è un modello fiscale in cui va indicato l’imponibile fiscale.
Ma la vera novità della CU 2025 è il CIN. Come previsto dalla Legge di bilancio, nella certificazione va indicato il codice identificativo nazionale. Si scopre così la vera finalità del CIN, che non è solo autorizzativa, ma prevalentemente fiscale. Con l’associazione fra singolo immobile, annuncio e incassi, diventa molto rischioso non dichiarare i redditi da locazioni brevi, o provare a “forzare” la ripartizione fra aliquota al 21% e 26% (v. punto successivo).
Per la particolare compilazione della CU e del modello 730/2025 per quelle strutture che hanno chiuso l’attività o il rapporto con l’intermediario durante il 2024 prima di ottenere il CIN, potete contattare l’autore dell’articolo.
MODELLO 730/2025
Il modello 730/2025 contiene il CIN nel quadro B, dove sono presenti anche specifici codici per la gestione della cedolare secca al 10%, al 21% e al 26% nel Quadro B (immobili) e nel rigo D4 (Redditi diversi).
MODELLO REDDITI PF 2025
Il CIN è stato introdotto nel quadro RB del modello Redditi PF 2025 con una nuova sezione dedicata al Codice Identificativo Nazionale
Il modello Redditi PF 2025 nei suoi quadri RB (immobili) ed RL (Redditi diversi) consente di optare per le locazioni brevi fra le due aliquote al 21% e al 26% (per il “secondo immobile” in LT). La terza aliquota è quella della cedolare al 10% che, ricordiamo, può essere utilizzata solo per contratti a canone concordato ad uso abitativo proprio. Il termine indica chiaramente che deve viverci il conduttore, e gli immobili con contratto a canone concordato (3+2 e altri) non possono essere utilizzati per la sublocazione breve o la gestione di strutture ricettive. Fra i rischi: decadenza dell’autorizzazione ad ospitare (CIA o SCIA), risoluzione espressa del contratto da parte del proprietario e naturalmente pesanti sanzioni fiscali.
CODICI ATECO
Ricordiamo che tutte le attività con partita Iva (società, ditte ed enti non commerciali) sono tenute ad inserire già nella dichiarazione dei redditi di giugno 2025 il nuovo codice Ateco. Per le novità nei codici Ateco 2025 leggi questo articolo.
LA CLB (Comunicazione Locazioni Brevi)
La CLB va presentata entro il 30 Giugno dall’intermediario (property manager, agenti immobiliari, siti, portali) quando non gestisce i pagamenti per conto dei proprietari e contiene in sostanza le stesse informazioni della certificazione CU. Molti intermediari che decidono di non gestire pagamenti per semplificare, dimenticano questo adempimento, rischiando così sanzioni e accertamenti su di sé e sui proprietari gestiti. Maggiori info su CLB in questo articolo. Anche nella CLB si attende l’inserimento del CIN.
DAC7 E INCROCIO DEI DATI
Il Fisco conosce già i dati reddituali 2024 di tutti gli host e dei property manager sui portali. Ancora prima delle certificazioni delle OTA, il 28 Febbraio infatti sono arrivati all’Agenzia delle Entrate dagli altri Stati europei i dati DAC7 delle grandi piattaforme (Airbnb, Booking etc.), che si aggiungeranno a quelli già trasmessi in Italia col DAC7 da tutti gli intermediari.
Se la comunicazione DAC7 non è stata presentata entro il 31 Gennaio, per evitare le maxi sanzioni fino a 31.500 euro va valutata la possibilità di presentare una comunicazione DAC7 tardiva.
Se invece la comunicazione DAC7 va integrata con altre informazioni, è possibile presentare una comunicazione integrativa.
Ricordiamo che, secondo le FAQ dell’Agenzia delle Entrate sul DAC7, c’è obbligo di comunicazione DAC7 per i property manager, oltre che per le prenotazioni dirette fuori OTA, anche per tutte le prenotazioni ricevute sul canale OTA, quando l’account ha codice fiscale e Iban del property manager. Se non si presenta la comunicazione DAC7 in quel caso, il Fisco non riceverà tutte le informazioni richieste sui proprietari beneficiari dei pagamenti, e considererà tutto il reddito dell’account OTA come prodotto dal property manager. Sull’argomento, v. FAQ DAC7 Agenzia Entrate, e FAQ DAC7 e interpretazione DAC7 di AIGAB a cui l’autore ha contribuito.
NOVITA’ FISCALI 2025:
- Locazione turistica imprenditoriale (LTI): la grande novità 2025
Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy
Per quesiti e segnalazioni, scrivete a:
info@sergiolombardi.net
MODELLO 730/2025
MODELLO PF 2025 CIN
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