Le nuove regole sugli acconti dopo le ritenute dei portali
Novembre è tempo di acconti, ma cominciamo subito dicendovi che quest’anno il secondo acconto si paga il 2 Dicembre, perché il 30 Novembre è sabato.
TRIBUTI INTERESSATI
La scadenza di versamento del 2 Dicembre riguarda:
- 2° acconto Irpef
- 2° acconto cedolare secca
- 2° acconto regime forfettario
- 2° acconto Irap
- 2° acconto Ires
ACCONTI E RITENUTE DEI PORTALI
I portali OTA applicano dal 2024 la ritenuta al 21% sui redditi da locazione breve e i property manager tassano già da anni alla fonte i compensi.
Attenzione, perché nei software dichiarativi fiscali (sia 730 che modello Redditi PF), il calcolo degli acconti avviene in modo automatico, e gli acconti sono tendenzialmente pari al 100% del saldo.
Questo metodo penalizza ovviamente i contribuenti che hanno un sostituto d’imposta, e richiede un intervento mirato nella dichiarazione dei redditi.
Come vedremo, in presenza di ritenute 2024 del portale OTA o del property manager, è possibile ridurre o azzerare gli acconti.
21% o 26%?
E’ importante chiarire qual è l’aliquota applicabile per la cedolare secca nelle diverse fasi e adempimenti:
- la ritenuta dei property manager e delle OTA è sempre al 21%;
- gli acconti sono sempre al 21%;
- la cedolare secca al 26% si applica solo ai redditi 2024, quindi nella dichiarazione dei redditi dall’anno prossimo (Redditi PF 2025 o 730/2025), dalla seconda unità immobiliare in locazione breve in poi.
COME VERSARE
Chi ha presentato il modello Redditi PF 2024 dovrà versare gli acconti utilizzando la sezione erario del modello F24 per tutti i tributi, tranne che per l’Irap (sezione Regioni), e utilizzando i seguenti codici tributo.
CHI HA DIRITTO A “TAGLIARE” GLI ACCONTI
AZZERAMENTO
Per poter azzerare del tutto gli acconti 2024 (cedolare secca o Irpef) sono necessari questi elementi:
- Subire ritenute dal 1° Gennaio 2024 al 31 Dicembre 2024 da un portale OTA o da un property manager o altro intermediario sull’intero reddito da locazione breve;
- Non avere nel 2024 prenotazioni dirette o altri portali senza ritenuta.
ESEMPIO 1:
Alloggio ad uso turistico al primo anno di attività nel 2023, senza property manager e pubblicata solo su Airbnb senza prenotazioni dirette.
Reddito 2023 = 30.000 euro
Ritenuta Airbnb nel 2024: attiva da Gennaio
Saldo cedolare secca 2023 = 6.300 euro
Acconti 2024 automatici = (6.300 euro) azzerati (coperti da ritenute Airbnb 2024)
Azzeramento acconti 2024 ammesso perché tassazione 2024 coperta da ritenute Airbnb.
RISPARMIO TOTALE SU ACCONTI 2024 = 6.300 euro.
ESEMPIO 2:
Alloggio ad uso turistico con property manager nel 2023 e 2024, senza prenotazioni dirette.
Reddito Imponibile 2023 = 40.000 euro
Ritenuta property manager: attiva nel 2023 e nel 2024 e pari a 8.400 euro
Certificazione CU 2024 redditi 2023: disponibile
Saldo cedolare secca 2023 = zero (coperto da ritenute PM 2023)
Acconti 2024 = zero (coperti da ritenute PM 2024)
Azzeramento acconti 2024 ammesso perché tassazione 2024 coperta da ritenute Property Manager.
RISPARMIO TOTALE SU ACCONTI 2024 = 8.400 euro
RIDUZIONE
Anche nel caso di più case, prenotazioni dirette, senza ritenute o con ritenute parziali, è comunque possibile ridurre parzialmente gli acconti (cedolare secca o Irpef), calcolando esattamente il reddito 2024 (in modo approssimativo a Giugno e ora in modo più completo a Novembre), versando come acconti l’imposta ricalcolata sui redditi 2024 effettivi.
ESEMPIO 3:
2 Alloggi ad uso turistico dello stesso proprietario, senza property manager, pubblicati uno su Booking (+ prenotazioni dirette) e l’altro su Airbnb.
Reddito 2023 e 2024 prima casa (Booking + prenotazioni dirette) = 50.000 euro
Saldo cedolare secca 2023 al 21% prima casa = 10.500 euro
Acconti 2024 al 21% = 10.500 euro
Reddito 2023 e 2024 seconda casa su Airbnb = 20.000 euro
Ritenuta Airbnb nel 2024: attiva da Gennaio
Saldo cedolare secca 2023 al 21% seconda casa = 4.200 euro
Acconti 2024 sulla casa su Airbnb: zero (coperti da ritenute Airbnb 2024)
Reddito totale 2023 = 70.000 euro
Saldo cedolare secca totale 2023 = 14.700 euro
Acconti cedolare secca totali 2024 = 10.500 euro
Riduzione acconti 2024 ammessa perché tassazione calcolata esattamente su redditi 2024 e parzialmente coperta da ritenute Airbnb.
RISPARMIO TOTALE SU ACCONTI 2024 = 4.200 euro
RATEIZZAZIONE DEGLI ACCONTI
Mentre il primo acconto poteva essere rateizzato fino a 7 rate (v. tabella), il secondo acconto non può essere rateizzato: con il modello Redditi PF 2024 si paga in unica soluzione il 2 Dicembre, mentre nel 730 il secondo acconto viene trattenuto con la mensilità di novembre di stipendio o pensione.
CAMBIO DI REGIME FISCALE
In alcuni casi, quando viene modificato il regime fiscale da un soggetto, per esempio da ordinario a forfettario e viceversa, è possibile non versare gli acconti.
SANZIONI
Se viene adoperato il metodo previsionale per gli acconti, le riduzioni o azzeramenti non vanno fatti in modo arbitrario, ma coerente con gli effettivi redditi prodotti. Eventuali differenze in difetto emergeranno nella dichiarazione 2025 dei redditi 2024 e verranno sanzionate.
COME RIDURRE E AZZERARE
Per il modello Redditi PF 2024, la riduzione o omissione degli acconti va effettuata direttamente nel modello F24 al momento del versamento.
Per il modello 730 2024, il non versamento degli acconti o l’inserimento di un minore importo per gli acconti andavano indicati nel Quadro F.
UN “TAGLIO”….CHIRURGICO
Tutte le azioni descritte in questo articolo vanno valutate ed effettuate con l’assistenza del proprio commercialista, per prevenire errori, sanzioni e accertamenti.
SPECIALE DICHIARAZIONI
Per le attività non imprenditoriali e il calendario completo degli adempimenti fiscali 2024 potete consultare il nostro articolo.
Per il nostro approfondimento su adempimenti fiscali e contabili delle strutture imprenditoriali e dei property manager, leggi questo altro articolo.
Alle partite Iva consigliamo anche la lettura del nostro focus sulla nuova flat tax incrementale.
Per tutte le scadenze del tax day del 1° Luglio, compresa dichiarazione annuale imposta di soggiorno, suggeriamo questo articolo.
Infine a questo link il nostro articolo su CLB e CU.
Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy
Per quesiti e segnalazioni, scrivete a:
info@sergiolombardi.net
