Tante novità nelle bozze dei nuovi modelli fiscali appena pubblicate, fra cui il CIN in dichiarazione e la tripla aliquota per la cedolare secca. Scadenzario fiscale 2025
Si avvicina la stagione fiscale, che inizia ufficialmente il 17 Marzo con la consegna e spedizione della certificazione CU 2025 (calendario fiscale 2025 di seguito nell’articolo).
L’Agenzia delle Entrate sta pubblicando tutti i modelli fiscali 2025: alcuni sono già definitivi, altri in bozza. La CU 2025 locazioni brevi, il modello CLB, e le bozze di 730 e Redditi PF sono disponibili alla fine dell’articolo in formato pdf. L’anno 2025 è iniziato bene per l’extralberghiero con tante novità, ora entriamo nel vivo degli adempimenti.
RITENUTE PORTALI & DAC7
Questa è la prima stagione fiscale in cui centinaia di migliaia di host hanno subìto le ritenute fiscali Airbnb e sono in attesa della certificazione CU. Anche Booking ha iniziato ad applicare le ritenute al 21% per l’anno 2024, ma in alcuni casi sta trattenendo nel 2025 gli importi. Il nostro articolo sull’argomento. Anche chi è stato tassato alla fonte dal property manager o dal portale, è tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi, dichiarando i redditi da locazione breve prodotti e le ritenute subite.
Il Fisco conosce già i dati reddituali 2024 di tutti gli host e dei property manager sui portali. Ancora prima delle certificazioni delle OTA, il 28 Febbraio infatti arriveranno all’Agenzia delle Entrate dagli altri Stati europei i dati DAC7 delle grandi piattaforme (Airbnb, Booking etc.), che si sommeranno a quelli già trasmessi in Italia col DAC7 da tutti gli intermediari.
Se la comunicazione DAC7 non è stata presentata entro il 31 Gennaio, per evitare le maxi sanzioni fino a 31.500 euro va valutata la possibilità di presentare una comunicazione DAC7 tardiva.
Se invece la comunicazione DAC7 va integrata con altre informazioni, è possibile presentare una comunicazione integrativa.
Attenzione: se il file DAC7 è stato scartato, va ritrasmesso corretto entro 5 giorni o la comunicazione DAC7 sarà considerata omessa.
Ricordiamo che, secondo le FAQ dell’Agenzia delle Entrate sul DAC7, c’è obbligo di comunicazione DAC7 per i property manager, oltre che per le prenotazioni dirette fuori OTA, anche per tutte le prenotazioni ricevute sul canale OTA, quando l’account ha codice fiscale e Iban del property manager. Se non si presenta la comunicazione DAC7 in quel caso, il Fisco non riceverà tutte le informazioni richieste sui proprietari beneficiari dei pagamenti, e considererà tutto il reddito dell’account OTA come prodotto dal property manager. Sull’argomento, v. FAQ DAC7 Agenzia Entrate, e FAQ DAC7 e interpretazione DAC7 di AIGAB a cui l’autore ha contribuito.
IL CALENDARIO FISCALE
La stagione fiscale 2025 per il settore turistico entra nel vivo il 17 marzo con la Certificazione CU 2025 per i redditi da locazione breve erogati da property manager, agenzie immobiliari, portali e altri intermediari, e passa attraverso altri adempimenti specialistici (CLB e dichiarazione imposta di soggiorno), per seguire poi il calendario generale degli adempimenti fiscali, che si chiude il 1° dicembre con il versamento del secondo acconto 2025.
Sfatiamo una fake news secondo cui non andrebbero dichiarati o tassati i redditi fino a 5 mila euro: sono obbligati alla presentazione della dichiarazione dei redditi i contribuenti con redditi per i quali è dovuta un’imposta superiore ad euro 10,33, non c’è quindi nessun esonero o esenzione per i redditi da locazione breve.
Sono comunque obbligati alla dichiarazione dei redditi i titolari di partita IVA, anche nel caso in cui non abbiano conseguito alcun reddito.
LA CERTIFICAZIONE UNICA CU 2025
Anche quest’anno il modello CU 2025 contiene fra i quadri della certificazione quello dedicato alle locazioni brevi (presente a fine articolo), dove compaiono tutte le informazioni anagrafiche, contrattuali, catastali e reddituali dei proprietari degli immobili.
Per i property manager e tutti gli intermediari, è importante non solo il rispetto delle regole sulla tassazione disposte dal DL 50/2017 art. 4 e chiarite dalla Circolare 24/E 2017 dell’Agenzia delle Entrate, ma anche la coerenza dei dati trasmessi nella certificazione CU 2024 con quelli del DAC7. Ricordiamo che il DAC7 va compilato indicando il netto del proprietario e suddividendo i dati in commissioni e spese o tasse, mentre la CU è un modello fiscale in cui va indicato l’imponibile fiscale.
Ma la vera novità della CU 2025 è il CIN. Come previsto dalla Legge di bilancio, nella certificazione va indicato il codice identificativo nazionale. Si scopre così la vera finalità del CIN, che non è solo autorizzativa, ma prevalentemente fiscale. Con l’associazione fra singolo immobile, annuncio e incassi, diventa molto rischioso non dichiarare i redditi da locazioni brevi, o provare a “forzare” la ripartizione fra aliquota al 21% e 26% (v. punto successivo).
MODELLO 730/2025 & REDDITI PF 2025
Il modello 730/2025 è stato diffuso in bozza e non contiene ancora il CIN, ma prevede specifici codici per la gestione della cedolare secca al 21% e al 26% nel Quadro B (immobili) e nel rigo D4 (Redditi diversi). Stessa situazione per il modello Redditi PF 2025 con i suoi quadri RB (immobili) ed RL (Redditi diversi). Oltre alle due aliquote al 21% e al 26% (per il “secondo immobile” in LT), c’è anche la cedolare al 10% che, ricordiamo, può essere utilizzata solo per contratti ad uso abitativo proprio. Il termine indica chiaramente che deve viverci il conduttore, e gli immobili con contratto a canone concordato (3+2 e altri) non possono essere utilizzati per la sublocazione breve o la gestione di strutture ricettive. Fra i rischi: decadenza dell’autorizzazione ad ospitare (CIA o SCIA), risoluzione espressa del contratto da parte del proprietario e naturalmente pesanti sanzioni fiscali.
LA CLB (Comunicazione Locazioni Brevi)
La CLB va presentata entro il 30 Giugno dall’intermediario (property manager, agenti immobiliari, siti, portali) quando non gestisce i pagamenti per conto dei proprietari e contiene in sostanza le stesse informazioni della certificazione CU. Molti intermediari che decidono di non gestire pagamenti per semplificare, dimenticano questo adempimento, rischiando così sanzioni e accertamenti su di sé e sui proprietari gestiti. Maggiori info su CLB in questo articolo. Anche nella CLB si attende l’inserimento del CIN.
NOVITA’ FISCALI 2025:
- Locazione turistica imprenditoriale (LTI): la grande novità 2025
Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy
Per quesiti e segnalazioni, scrivete a:
info@sergiolombardi.net
CU 2025 E ISTRUZIONI LOCAZIONI BREVI
MODELLO CLB COMUNICAZIONE LOCAZIONI BREVI
BOZZA 730/2025
BOZZA REDDITI PF 2025
