Aumenteranno le tasse sugli immobili ristrutturati col bonus 110%? Il nostro fact checking su catasto, Imu e altre imposte basate sulla rendita catastale
Fra le notizie più allarmanti degli ultimi giorni per i proprietari di immobili, circolano le dichiarazioni del Ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti sugli effetti fiscali dell’incremento di valore degli immobili ristrutturati col superbonus 110%, amplificate dalla stampa.
Nel corso dell’audizione sul Piano strutturale di Bilancio in Parlamento, il Ministro ha dichiarato: “Chi fa le ristrutturazioni edilizie è obbligato ad aggiornare i dati catastali”. Da lì, una tempesta di dichiarazioni nella politica e vari articoli, addirittura con calcoli delle maggiori imposte a carico degli sfortunati proprietari.
Per verificare queste notizie e per valutare l’effettivo impatto sulla tasca dei proprietari e dei potenziali acquirenti di immobili, abbiamo deciso di fare un
FACT CHECKING
Le case ristrutturate col Superbonus 110% verranno tassate in modo speciale?
L’aggiornamento della rendita catastale a cui fa riferimento il Ministro Giorgetti in realtà già vale per tutti gli immobili che aumentano di valore, per qualsiasi motivo.
Quando entrerà in vigore la legge sulla tassazione delle case che hanno goduto del Superbonus?
La legge che obbliga tutti i proprietari a comunicare le variazioni nello stato dei beni immobili, della loro consistenza e attribuzione della categoria e della classe è in vigore dal 1939 (*).
Entro quanti giorni vanno comunicate le variazioni (miglioramenti) nello stato degli immobili?
Entro 30 giorni (**).
Ci sono altri obblighi che la legge del 1939 già prevede per i proprietari
Nel caso di compravendita, tutti i proprietari (persone fisiche e i rappresentanti legali delle società e altre entità proprietarie di beni immobili) sono anche tenuti a comunicare le variazioni “rispetto alla persona del proprietario o del possessore di beni nonché rispetto alla persona che gode di diritti reali sui beni stessi.”
Che impatto hanno le variazioni della rendita sulla tassazione degli immobili?
L’incremento della rendita catastale ha effetti sull’Imu (per le case soggette ad Imu), ma anche su altre imposte e indici basati sulla rendita catastale: Tari, Irpef, Imposte di registro, Tributi per la successione e per le donazioni, Isee.
Ci sono altre tasse sugli immobili ristrutturati col Superbonus?
Chi vende una casa migliorata col Superbonus al 110% entro i dieci anni dall’acquisto paga una imposta del 26% sulla plusvalenza (***).
Quando è stato introdotto il Superbonus 110%? E quanto è costato?
Il Superbonus è stato introdotto nel Luglio 2020 dal Governo Conte bis (Ministro dell’Economia Roberto Gualtieri).
Secondo un recente report dell’Ufficio studi di Confartigianato, il superbonus pesa per 123 miliardi sulle casse dello Stato.
Ci sono dei rischi specifici di aumento della rendita per il settore extralberghiero? Da molti anni, purtroppo, è frequente che, alla chiusura dei lavori di affittacamere o altre strutture ricettive residenziali, soprattutto se installati bagni in ogni camera (en suite), l’Agenzia delle Entrate arbitrariamente disponga d’ufficio e senza sopralluogo l’aumento della rendita e la rettifica dell’accatastamento dell’immobile, classificato in catasto in categoria A/2 o altre categorie nella classe A – Immobili ad uso abitativo, includendoli nella categoria D/2, riservata invece ad alberghi e pensioni.
In quel caso, per prevenire una pesante tassazione (Imu e altro) sulla casa ristrutturata, occorre presentare autotutela all’Agenzia delle Entrate e, nel caso di mancato accoglimento, presentare ricorso entro 60 giorni dalla notifica della nuova rendita e classe alla Corte di Giustizia Tributaria di 1° grado territorialmente competente.
MOLTO RUMORE PER NULLA?
Dalla analisi della situazione normativa, emerge che non ci sia in programma un incremento delle rendite, nè delle tasse sugli immobili, ma che piuttosto, molti proprietari (e forse anche alcuni tecnici compiacenti) abbiano “dimenticato” l’obbligo (valido da 85 anni) di comunicare al catasto le migliorie all’immobile.
Come vale l’obbligo di trascrivere un nuovo proprietario o usufruttuario (attraverso il registro), o un nuovo conduttore o comodatario (attraverso la registrazione dei contratti), così vale l’obbligo per i proprietari di auto-adeguarsi la rendita al catasto per variazioni sostanziali, ma anche solo di classe energetica.
Come l’immobile aumenta di valore commerciale con un miglior rendimento energetico, così aumenta di valore fiscale.
Ben più pericolosa e frequente è la rideterminazione del classamento e l’attribuzione di una nuova rendita catastale da parte dell’Agenzia delle Entrate, quasi certa per ogni affittacamere dopo ogni ristrutturazione, contro la quale, ripetiamo, è suggeribile sempre opporsi.
Francamente quindi non si comprende la polemica in atto sull’argomento rendite catastali, che probabilmente ha una finalità solo politica, nell’eterno scontro fra maggioranza e opposizione.
(*) Regio Decreto Legge 652/1939, articoli 17 e 20
(**) DL 4/2006 art. 34-quinquies, comma 2, lettera b
(***) esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione
Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy
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