In salita la domanda di affitti brevi e in particolare quella dei soggiorni medio-lunghi. Nel 2023, anno che ha visto la ripresa del turismo nel nostro Paese con oltre 445 mln di presenze, trainate dagli stranieri (quasi 230 mln), superando di otto milioni i livelli record pre-pandemici del 2019, la richiesta di short-rental aumenta del 15% e quella di mid-long term del 30%, confermando la tendenza del 2022. A scattare la fotografia è uno studio di Halldis, storico operatore italiano degli affitti brevi (le cui origini risalgono al 1986), property manager specializzato in un’offerta che va dallo short-term, a quella di medio e lungo periodo, 1.200 proprietà gestite tra appartamenti, palazzi e ville in Italia e in Europa, che ha preso in considerazione un campione di 500 unità abitative distribuite tra Roma, Milano, Firenze e Bologna.
Nel settore degli affitti brevi, giro d’affari di quasi 1,5 mld, 600.000 proprietà coinvolte, di cui quasi 120.000 gestite da operatori professionali (property manager), gli immobili destinati a tale formula crescono in tutte le città italiane: 20mila a Roma (+17%), 18mila Milano (+10%), 10mila Firenze (+21%), 6.700 Venezia (+17%), 3.400 di Bologna (+10%) (dati elaborati da Halldis su fonti Assoturismo-CST, Istat, Scenari Immobiliari, Federalberghi Sociometrica, Comuni di Roma, Milano e Firenze). Nel dettaglio del campione di Halldis, le prenotazioni per i soggiorni medio-lunghi dal 2022 al 2023 passano da 15 a 16 a Bologna, da 47 a 50 a Firenze, da 115 a 146 a Roma e da 150 a 187 a Milano. Da evidenziare la durata media: Milano (78 giorni media), Roma (89), Bologna (110), Firenze (78); durata media che dal 2022 al 2023 si dilata abbastanza nel caso di Bologna (da 61 a 110 giorni), Firenze rimane stabile, mentre diminuisce in modo lieve a Roma (da 99 a 89) e in maniera più sostenuta a Milano (da 103 a 78). L’ADP (Average Daily Price, prezzo medio giornaliero) registra i seguenti valori: Milano (92 euro), Roma (95), di Firenze (98) e Bologna (52 euro), sale seppur in modo apprezzabile a Firenze (da 84 a 98 euro) e Roma (da 79 a 95 euro), modesto a Bologna (da 46 a 52 euro) mentre rimane stabile Milano (da 93 a 92 euro). La tendenza è in continuità con la situazione nell’Ue, che censisce un +0,8% dei prezzi degli affitti nel terzo trimestre 2023 (dati Eurostat), in continuità con il dato dal 2010 al 2023: +22%. Il mercato è condizionato dal forte aumento del costo del denaro e di conseguenza dei tassi di interesse, che rendono molto oneroso acquistare un immobile con un mutuo economicamente sostenibile.
“Le generazioni più giovani – afferma Vincenzo Cella, general manager Halldis – hanno meno propensione all’acquisto della casa perché immaginano un futuro lavorativo meno stanziale, con possibili spostamenti della propria residenza anche a causa di lavori meno duraturi. Le città metropolitane esprimono una maggiore richiesta di affitti medi e lunghi proprio perché offrono più opportunità professionali. Spicca Milano, ma anche città come Roma, Firenze e Bologna sono sotto pressione anche perché alle nuove generazioni del lavoro si affiancano anche professionisti affermati che operano per più mesi all’estero o decidono di abbinare occupazione e piacere (il cosiddetto bleisure, dall’unione di business e leisure) e gli studenti universitari fuori sede. I prezzi per i mid-long term – che, come ogni attività legata alle locazioni, dipendono dalla durata e dai periodi di stagione (alta, media, bassa) – mediamente sono la metà rispetto a quelle brevi, ma – è importante ricordarlo – le differenze possono essere diverse seguendo sempre le regole del mercato.”
“Come property manager – dichiara Michele Diamantini, ceo Halldis – da diversi anni cerchiamo di mettere a fuoco questa domanda, capirne le necessità ed integrarle con quelle tipiche degli short rental (da meno di 30 giorni al fine settimana): chi soggiorna per un periodo medio-lungo apprezza più le comodità degli immobili e delle amenities di chi lo fa per uno breve. In questo senso anche i canali distributivi specializzati come Airbnb diventano partner importanti perché hanno logiche, costi e tempistiche diverse da quelle proprie dei portali per affitti brevi. Il residenziale in affitto in Italia è storicamente una prerogativa dei privati, tuttavia nuovi stili di vita, esigenze abitative e concentrazione nelle grandi città, attraggono sempre più investitori istituzionali. Per questo stiamo assistendo all’esigenza di creare un prodotto moderno che soddisfi le richieste degli utilizzatori e porterà nuovi importanti volumi di investimenti. Il settore è in crescita e sta vivendo una fase di organizzazione e miglioramento. L’obbligo per le piattaforme online di operare da sostituti d’imposta, finalmente esecutivo anche per Airbnb (nel 2022 sono stati versati 3,3 miliardi di euro allo Stato con la cedolare secca) è un passaggio di questa migliore regolamentazione, così come la normativa DAC7 e il processo di unificazione dei codici regionali in un unico nazionale CIN.”
