Suggerimenti per inquadrare nel modo migliore l’attività del Property Manager, evitando errori e ottimizzando tasse e contributi quando si apre una partita IVA
Nonostante esista già da alcuni anni, l’attività dei property manager non è stata ancora riconosciuta nella classificazione statistica ufficiale delle attività economiche.
Il property manager può sicuramente operare come intermediario fra proprietari e ospiti per le attività di locazione breve, anche senza essere un agente immobiliare, come è stato riconosciuto dalla disciplina fiscale(*), ma nella pratica, i primi problemi nascono già al momento di avviare l’attività di property management scegliendo il codice Ateco.
Nella classificazione delle attività economiche Ateco, non esiste infatti uno specifico codice di attività per il property manager.
APERTURA PARTITA IVA: QUALE CODICE ATECO POSSONO SCEGLIERE I PROPERTY MANAGER?
L’assenza di un codice di attività univoco fa sì che ogni property manager, nel momento in cui apre una partita iva, scelga secondo criteri soggettivi, o secondo le modalità in cui l’attività viene svolta, il proprio codice Ateco. Sulla scelta del corretto codice Ateco, circolano poi consigli pericolosi da parte di esperti improvvisati, che hanno delle conseguenze spesso pesanti. Analizziamo in dettaglio le modalità di gestione imprenditoriale degli immobili di terzi, facendo una prima distinzione fra rent to rent e mandato.
RENT TO RENT
Le società e ditte che agiscono in rent to rent (sinonimo di sublocazione e “vuoto per pieno”) prendono in locazione l’immobile e avviano come titolari l’attività a proprio nome, aprendo una struttura ricettiva extralberghiera o una locazione turistica imprenditoriale (nelle regioni dove è ammessa).
Nel rent to rent è ricompresa anche l’attività svolta con un titolo di possesso diverso dalla locazione, come ad esempio il comodato (anche se è improprio e spesso contestato per le attività imprenditoriali) o l’usufrutto.
Nel caso di strutture extralberghiere imprenditoriali (case vacanze, affittacamere, bed&breakfast, foresterie lombarde, locande, domo e simili), il codice attività è 55.20.51.
Per la locazione turistica imprenditoriale, il codice attività è 68.20.01 o 68.32.00.
La locazione turistica imprenditoriale è una attività di mera locazione di immobili, senza altri servizi accessori, oltre a quelli strettamente necessari all’attività: pulizia iniziale, fornitura iniziale di biancheria, utenze domestiche, riscaldamento, aria condizionata, wi-fi. La locazione turistica imprenditoriale si distingue dalle attività delle strutture extralberghiere imprenditoriali, anche perché opera in esenzione Iva, sempre a condizione che resti priva di servizi accessori.
MANDATO
Quando invece gli immobili sono gestiti da un soggetto (property manager) diverso dal titolare attraverso un mandato, non c’è un codice Ateco univoco.
Verificando la descrizione di alcuni possibili codici attività per il property management, non è semplice individuare quello più corretto.
Ecco le nostre valutazioni:
I CODICI ATECO PIU’ COMUNI PER I PROPERTY MANAGER
- 55.20.51 Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence;
- 63.12.00 Portali web;
- 68.32.00 Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi;
- 68.20.01 Locazione immobiliare di beni propri o in leasing (affitto);
- 79.90.19 Altri servizi di prenotazione e altre attività di assistenza turistica non svolte dalle agenzie di viaggio non codificate altrove.
Di questi codici, utilizzati dai maggiori property manager italiani, non tutti fanno parte del settore turistico: nella tabella che segue, sono evidenziati il settore, il coefficiente di redditività e la gestione Inps a cui appartengono
Premesso che nessuno dei codici esaminati è quello specifico, il codice Ateco 55.20.51 risulta il più conveniente per l’attività del property manager per 3 motivi:
- ha un coefficiente di redditività del 40% (l’imponibile è solo il 40% del reddito lordo), il che vuol dire il 2% di tassazione effettiva (5% x 40%) per i primi 5 anni di attività con regime forfettario, rimanendo comunque al 6% di tassazione effettiva (15% x 40%) anche dopo i primi 5 anni o per le attività già esistenti;
- rientra nel settore turistico e quindi può accedere ad agevolazioni, contributi a fondo perduto, bandi e sostegni, come il recentissimo Superbonus PNRR per il Turismo;
- ha una gestione previdenziale speciale (**) non soggetta al pagamento dei contributi INPS sul minimale contributivo. I contributi sono dovuti in modo proporzionale all’effettivo reddito ed è ammessa la riduzione contributiva del 35%, di cui gli iscritti alla gestione separata Inps non possono fruire. Il peso contributivo effettivo è del 6,24% (24% x 40% x 65%) (nuove attività con regime forfettario e riduzione contributiva).
L’unico requisito per avviare l’attività con il codice 55.20.51 è quello di essere titolare anche di una struttura extralberghiera imprenditoriale, gestita direttamente con SCIA.
I CODICI ATECO DA EVITARE SE SEI UN PROPERTY MANAGER
Per diversi motivi, sono da evitare assolutamente i codici che seguono:
- 74.90.99 Altre attività professionali
- 81.10.00 Servizi integrati di gestione agli edifici;
- 73.11.01 Ideazione di campagne pubblicitarie;
- 73.11.02 Conduzione di campagne di marketing e altri servizi pubblicitari.
Se il codice 74.90.99 è troppo generico (si riferisce al lavoro d’ufficio svolto dai lavoratori autonomi senza cassa) e l’81.10.00 inappropriato (reception, portierato, impianti di riscaldamento), il 73.11.01 e il 73.11.02 sono completamente fittizi (riguardano le agenzie pubblicitarie) e possono portare solo danni alle attività del property manager.
Questi ultimi codici possono essere tranquillamente evitati, perché dal 1/6/2017, con l’introduzione della cedolare secca e l’obbligo di ritenuta per gli intermediari è stato risolto anche il problema del mandato con rappresentanza e dell’incasso dei pagamenti per conto dei titolari delle attività di locazione breve: obbligati alla ritenuta sui redditi da locazione breve pagati ai proprietari sono “non solo coloro che esercitano la professione di mediatore … ma più genericamente tutti coloro attraverso i quali vengono stipulati contratti di locazione breve come, ad esempio, coloro che … offrono strumenti tecnici e informatici per facilitare l’incontro della domanda e offerta di locazioni brevi e, pertanto, intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore.“ (Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24 del 12/10/2017)
LE CONSEGUENZE
Fra le conseguenze della scelta errata del codice Ateco, oltre all’esclusione dalle agevolazioni riservate al turismo, c’è anche la contestazione dei costi non inerenti e la non congruità per gli studi di settore (ISA): se sei un pubblicitario o una agenzia di prenotazione di esperienze, come sono possibili costi così elevati per le pulizie, i software gestionali e le commissioni dei portali OTA?
NOTE
(*) DL 50/2017 e Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24 del 12/10/2017
(**) il codice Ateco 55.20.51 ha una gestione previdenziale speciale non soggetta al pagamento dei contributi INPS sul minimale contributivo. I contributi sono dovuti in modo proporzionale all’effettivo reddito;
Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy
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